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? ,房貸利率低至345%，拉動線上咨詢量猛增，能上車了嗎？

2月20日，央行下調(diào)5年期及以上LPR，此次LPR降息25個基點，即從4.20%下調(diào)至3.95%。

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超預期調(diào)降5年期LPR，與之掛鉤的房貸利率水平走至新低，體現(xiàn)了監(jiān)管層提振樓市的決心。對于居民而言，這是否意味著貸款買房的窗口期已經(jīng)開啟？

第一財經(jīng)記者了解到，此次LPR非對稱性下調(diào)引起居民廣泛關注，但貸款買房窗口期是否到來，業(yè)內(nèi)人士稱，取決于多方面的因素，除了房貸利率是否具有性價比外，居民貸款買房意愿還受經(jīng)濟形勢及就業(yè)狀況以及居民對房價走勢的預期等因素影響。

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線上咨詢量增加

央行非對稱下調(diào)5年期LPR引起居民廣泛關注，不少房產(chǎn)人士、銀行信貸經(jīng)理對記者稱近日接到不少咨詢電話。

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一知名房企人士對記者表示，近兩日線上咨詢量激增，線下客戶整體到訪量未呈現(xiàn)出明顯改變，不過不少客戶已經(jīng)預約周末現(xiàn)場看房。

多家國有行、股份行信貸經(jīng)理也對記者表示，LPR調(diào)低后，不少客戶前來咨詢房貸利率最新政策及重新定價日等信息。

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5年期LPR超預期下調(diào)體現(xiàn)了決策層對需求側(cè)購房支持力度的提升。記者從居民側(cè)了解到，不少居民看房意愿強烈，稱有合適的房源會考慮入手。“準備先看起來。”在上海工作的吳天（化名）對記者說，最近在看新房及二手房，有首套資格，先做打算。

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據(jù)吳天略測算，100萬元的房貸、30年期等額本息還款，他每月按揭將可減少144元，30年最多可以省下5.21萬元利息支出。

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也有購房者認為即便購房按揭貸款成本優(yōu)化、首付比例調(diào)低等一系列政策出臺，房產(chǎn)價格仍然高企，也擔憂購入后會重演價格下跌的行情。

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另一位來自杭州的購房者小于（化名）對記者說，即便五年期LPR降至新低，但首付支出25%后，仍要承擔剩余的貸款壓力，心儀房子總價在500萬元左右，375萬元的房貸、以30年等額本息還款，每個月按揭仍要還1.75萬元。

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房貸利率具備性價比

業(yè)內(nèi)人士稱，最新房貸利率不斷逼近公積金貸款利率，辦理按揭房貸具備性價比。

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記者注意到，基于各城市的房貸利率情況及此次LPR的調(diào)整，待新定價機制啟動后，全國所有城市房貸利率均進入 4.0%以下的水平。即便是房貸利率水平最高的北京，其房貸利率也從4.2%降至3.95%，邁入“3%時代”。

以上海地區(qū)為例，根據(jù)最新執(zhí)行的房貸利率政策，首套房商業(yè)房貸利率低至3.85%，首套房公積金貸款利率為3.1%，二套房商貸、公積金貸分別為4.15%、3.575%。相較于2023年1月，首套房商貸、公積金貸款利率價格差仍在165bps左右，目前價格差縮小至75bps。

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除了一線城市房貸利率體現(xiàn)出其性價比外，部分中小城市可能房貸利率會更低。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱，房貸利率最低的城市，甚至可以做到3.45%。此類城市屬于高能級城市，據(jù)此可以認為，部分城市尤其是中小城市房貸利率低于 3.5%的可能性會非常大。

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“房貸政策寬松，交易市場就容易活躍。”嚴躍進稱，觀察歷史上房地產(chǎn)市場的交易數(shù)據(jù)和周期變化，房貸政策始終是非常重要的影響變量。

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對于不少購房者關注年內(nèi)LPR是否還有調(diào)降的可能性，不少專家認為，本次調(diào)降后年內(nèi)再度大幅調(diào)降的空間有限。

上海師范大學房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對記者說，估計本次調(diào)整后，隨著經(jīng)濟更加健康增長，可能維持半年以上的時間，今年內(nèi)再次調(diào)整的次數(shù)將會減少。

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不過，LPR進一步下調(diào)的必要性仍受到關注。中信證券首席經(jīng)濟學家明明對記者說，考慮到降低實體融資成本的目標以及當前經(jīng)濟修復的壓力，未來LPR仍有進一步調(diào)降的空間和必要。

“未來仍存在繼續(xù)調(diào)整空間。”海通證券梁中華團隊認為，政策端會綜合考量居民負債負擔和銀行盈利能力的平衡，增量的居民房貸利率或也還有調(diào)整的空間，存量房貸利率還在4%以上，調(diào)整空間仍存。

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改善預期仍是關鍵

盡管房貸利率已具備性價比，但居民購房仍持濃厚觀望情緒，窗口期究竟到來了嗎？

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接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，對不同類型的購房者而言，此次LPR非對稱性下調(diào)的作用空間不同，但對于整個樓市而言，能夠起到的刺激效應估計會比較有限，長期來看仍要改善居民對收入、房價的預期等。

明明認為，這一次房貸利率大幅下降，購房者可以實實在在享受到降息的紅利，對于已經(jīng)有購房計劃的人而言，確實是一個較為合適的窗口期。

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他分析稱，對于剛需購房者而言，房貸利率下降，意味著房貸支出減少，對其有較大的吸引力，但是對于改善型需求而言，購房還需考慮未來的長期收入預期、房價變化情況等，因此房貸下調(diào)對其吸引力的影響有限。

華東政法大學商學院副教授徐大豐接受記者采訪時表示，就上海地區(qū)而言，房價“小陽春”的條件是具備的，短期是值得期待的。不過，上海外圍房地產(chǎn)市場低迷對購買力形成的約束，“小陽春”持續(xù)期有待觀察。

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“對于整個樓市而言，能夠起到的刺激效應估計會比較有限，因為當前樓市的主要矛盾還包括需求不足，預期較弱，僅靠降息其實無法為樓市帶來太多額外的需求。”明明稱。

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從銷售數(shù)據(jù)來看，居民購房意愿仍較低迷。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年1月，國內(nèi)TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額2350.6億元，同比降低34.2%，環(huán)比降低47.9%，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低。

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上海某大型券商地產(chǎn)業(yè)分析師對記者說，未來要提振居民對樓市的信心，既要加強經(jīng)濟發(fā)展，提高收入預期，也要穩(wěn)定房價及居民對房價的預期，此外，還要持續(xù)落實“保交樓”政策，穩(wěn)定市場情緒。

在徐大豐看來，考慮到經(jīng)濟形勢、就業(yè)狀況、收入預期轉(zhuǎn)弱短期難以扭轉(zhuǎn)，在房地產(chǎn)供大于求的總格局下，從需求側(cè)繼續(xù)發(fā)力的同時，從供給端發(fā)力可以考慮。

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“遏制、避免二手房集中拋售的政策值得嘗試。”徐大豐說，防止個人集中拋售多套房的針對性限售對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格或許有效。

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陳君君

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